Lo que conviene saber antes de comprar

Es una revisión ordenada y profunda de una propiedad antes de comprarla, arrendarla a largo plazo o invertir en ella. Revisa su situación legal, municipal, tributaria, técnica y económica para que usted sepa exactamente qué está comprando y qué riesgos asume. En español se traduce como "debida diligencia".

Para detectar problemas antes de firmar, cuando todavía puede negociar o retirarse. Le permite:

• Confirmar que quien vende es realmente el dueño y puede vender.
• Descubrir hipotecas, embargos, prohibiciones, juicios o deudas ocultas.
• Saber si lo construido tiene permisos y recepción municipal.
• Conocer el estado físico real del inmueble y las reparaciones que vienen.
• Contrastar el precio pedido con el valor de mercado.
• Contar con argumentos para renegociar el precio, pedir garantías o desistir.

No, ninguna ley chilena lo exige a un comprador particular. Sin embargo, es una práctica esencial: si compra con crédito hipotecario, el banco hará su propio estudio de títulos, pero ese estudio protege al banco, no a usted, y no revisa el estado físico ni la conveniencia del precio.

No. El estudio de títulos es la parte legal y registral, y es el núcleo del due diligence. El due diligence completo de Scirex suma la revisión municipal, deudas, inspección técnica, tasación y, en inversiones, el análisis de rentas y contratos.

Son piezas del due diligence, no su reemplazo. La tasación responde "¿cuánto vale?", la inspección responde "¿en qué estado está?" y el estudio legal responde "¿se puede comprar sin riesgo jurídico?". El valor real del due diligence aparece cuando las tres respuestas se leen juntas: dos propiedades con igual precio por m² pueden ser inversiones muy distintas.

Casas, departamentos, oficinas, locales comerciales, bodegas, galpones industriales, terrenos urbanos y rurales, parcelas y carteras de varias propiedades, en cualquier región de Chile. El alcance se ajusta al tipo de activo y al objetivo de la compra.

Antes de firmar la promesa de compraventa o de entregar cualquier pie o reserva. Si un problema aparece después de firmar la promesa, retirarse puede costarle multas o el pie entregado, y la negociación ya no está de su lado. Primero se verifica, después se compromete.

Sí. Aún puede detectar problemas antes de la escritura definitiva y usar las cláusulas de la promesa para exigir que se corrijan. En Scirex también revisamos la promesa misma para ver qué salidas le da.

Firmando la promesa con una condición: que el estudio de títulos y la revisión municipal resulten favorables. Así, si aparece un problema, puede retirarse sin perder el pie. Podemos redactar o revisar esa cláusula.

• Personas que compran su vivienda, sobre todo usada, heredada o con ampliaciones.
• Inversionistas que compran para arrendar, remodelar y vender, o desarrollar.
• Empresas que compran o arriendan oficinas, locales, bodegas o terrenos para operar.
• Fondos y family offices que evalúan activos de renta o carteras.
• Extranjeros que compran en Chile sin conocer el sistema registral local.
• Vendedores que quieren dejar su propiedad lista para vender sin sorpresas.
• Corredores de propiedades que quieren respaldar sus operaciones.
• Herederos que necesitan ordenar una propiedad antes de venderla o repartirla.

Sí, especialmente en arriendos comerciales o de largo plazo: conviene confirmar que quien arrienda es el dueño o está autorizado, que la propiedad no está en remate y que tiene permisos para el uso que usted le dará (por ejemplo, patente comercial).

Es la reconstrucción de la historia legal de la propiedad a partir de sus inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Confirma quién es el dueño, cómo llegó a serlo y si hay algo que limite la venta.

Porque 10 años es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria en Chile: pasado ese tiempo, los derechos de terceros sobre la propiedad, en general, ya no pueden reclamarse. Si los antecedentes lo justifican (una herencia mal inscrita, una venta entre parientes, una regularización anterior) revisamos más atrás.

• Copia de la inscripción de dominio con vigencia ("dominio vigente").
• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones ("GP").
• Carpeta de títulos de los últimos 10 años: escrituras e inscripciones anteriores.
• Certificado de litigios y causas en el Poder Judicial.
• Posesiones efectivas, particiones y donaciones, si las hubo.
• Poderes, escrituras de sociedades y estado civil del vendedor.
• Reglamento de copropiedad, si es departamento o condominio.

• El vendedor no es el único dueño, o no aparece como dueño.
• Hipotecas sin alzar, embargos o prohibiciones de enajenar.
• Juicios pendientes que afectan la propiedad.
• Herencias sin posesión efectiva inscrita o herederos que faltan.
• Servidumbres, usufructos o derechos de terceros.
• Errores en deslindes, superficies o rol entre escrituras.
• Cadena de dominio con vacíos o inscripciones defectuosas.
• Propiedad declarada bien familiar o falta de autorización del cónyuge.

Sí. Verificamos su identidad, su estado civil y régimen matrimonial, si tiene poder suficiente cuando vende por otro y, si es una empresa, que la sociedad esté vigente y que quien firma tenga facultades. También buscamos juicios o quiebras que puedan comprometer la venta.

Los herederos deben tener la posesión efectiva inscrita y, si venden, deben firmar todos o alguien con poder de todos. Revisamos que la herencia esté bien tramitada y que no falte ningún heredero.

Sí. Scirex redacta o revisa la promesa, la compraventa y, si aplica, el contrato de arriendo, para que reflejen lo encontrado en el due diligence y lo protejan a usted con condiciones, plazos y multas adecuadas.

En la Dirección de Obras Municipales (DOM) verificamos que lo construido tenga permiso de edificación y recepción final, y que las ampliaciones estén regularizadas. También revisamos el Certificado de Informaciones Previas (CIP), que indica qué se puede construir y qué usos permite el plan regulador en ese terreno.

Es uno de los hallazgos más comunes. Una ampliación no regularizada puede impedir un crédito hipotecario, generar multas y obligar a regularizar o demoler. Le indicamos si es regularizable, cuánto costaría aproximadamente y cómo considerarlo en el precio.

Porque acredita que la obra se construyó según el permiso. Sin recepción final, la propiedad puede tener problemas para financiarse, asegurarse o venderse más adelante, y en locales comerciales puede impedir obtener patente.

Sí. Pedimos el certificado de no expropiación y revisamos si el terreno está afecto a utilidad pública, por ejemplo por el ensanche de una calle o una obra vial planificada.

• Zonas de riesgo (inundación, remoción en masa, quebradas).
• Zonas típicas, inmuebles de conservación histórica o monumentos.
• Uso de suelo que no permite la actividad que usted planea (comercio, oficina, industria).
• Límites de altura, densidad o constructibilidad.
• Cambios en trámite del plan regulador.

Analizamos la cabida: cuánto y qué se puede construir según la normativa vigente. Un terreno bien ubicado vale por lo que realmente permite desarrollar; si el precio supone un proyecto que la norma no permite, el riesgo es alto. Por eso aplicamos el criterio de "mayor y mejor uso": el potencial por el que usted paga debe ser legalmente permitido, físicamente posible y financieramente viable.

Algunas deudas siguen a la propiedad y no al dueño: si usted compra, pueden pasar a ser su problema. Las principales son las contribuciones (impuesto territorial) y, en condominios, los gastos comunes. También revisamos cuentas de agua, luz y gas.

Consultamos el rol y el avalúo fiscal en el Servicio de Impuestos Internos (SII) y el estado de pago en la Tesorería General de la República. Además, le indicamos cuánto pagará de contribuciones como nuevo dueño, porque puede cambiar respecto a lo que pagaba el vendedor.

Pedimos un certificado del administrador del edificio o condominio que acredite que no hay deuda. También revisamos el reglamento de copropiedad: qué puede hacer con la unidad (arriendo por días, mascotas, remodelaciones, uso comercial) y si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión.

Sí. Verificamos que estén inscritos como unidades propias a nombre del vendedor o, si son de uso exclusivo, que ese derecho conste en el reglamento. Es común que se ofrezcan como incluidos sin estar realmente a nombre del vendedor.

Le entregamos una estimación de los costos de la operación: notaría, inscripción en el CBR, impuesto de timbres si hay crédito, tasación bancaria y honorarios. Si usted es inversionista, también lo orientamos sobre la tributación del arriendo y de una venta futura, coordinando con un asesor tributario si el caso lo requiere.

El estado físico de la propiedad en una visita a terreno:

• Estructura: grietas, asentamientos, daños por sismos.
• Humedad, filtraciones y condensación.
• Instalaciones eléctricas, de gas, agua potable y alcantarillado.
• Techumbre, ventanas, terminaciones y aislación.
• Diferencias entre lo construido y lo que indican los planos y el permiso.
• En edificios: estado de áreas comunes, ascensores y mantenciones.

Porque muchos problemas no se ven en una visita de 20 minutos, o se disimulan con pintura. Un especialista sabe dónde mirar, usa instrumentos (por ejemplo, medidores de humedad) y le entrega un informe con fotos para negociar.

Un informe fotográfico con cada observación, su gravedad y una estimación del costo de reparación. Con él puede pedir una rebaja, exigir reparaciones antes de la escritura o decidir no comprar.

La vida útil de sistemas costosos (climatización, ascensores, tableros eléctricos), la capacidad eléctrica disponible, los accesos para camiones y la adaptabilidad del espacio a su operación. Estas inversiones futuras (capex) cambian la rentabilidad real del activo durante años.

Sí. En la entrega de un departamento o casa nueva revisamos terminaciones y fallas antes de recibir, para que la inmobiliaria las corrija dentro de la garantía legal.

La tasación del banco sirve para fijar cuánto le presta, no para decirle si el precio es conveniente. La tasación de Scirex compara el precio pedido con el valor de mercado y le indica si hay sobreprecio, con comparables reales de la zona.

Ubicación, superficie útil y de terreno, estado de conservación, antigüedad, normativa aplicable, entorno y comparables de venta recientes. En activos de renta, además, los ingresos que genera y qué tan sostenibles son.

Estimamos el arriendo de mercado, la rentabilidad bruta y neta (descontando contribuciones, gastos del propietario, mantención y vacancia) y el flujo mensual si compra con crédito. Así puede comparar la propiedad con otras alternativas con números, no con intuición.

• Los contratos vigentes: plazos, reajustes, garantías y causales de término.
• Quiénes son los arrendatarios y si los ingresos dependen de uno solo.
• El historial de pagos y de vacancia.
• Si los contratos lo obligan a usted como nuevo dueño.

Un edificio 100% ocupado tiene un riesgo muy distinto si sus contratos vencen en 10 años o en 12 meses.

Sí. Cruzamos la inspección técnica con la tasación para estimar el capital que deberá seguir invirtiendo después de comprar. Ese monto, en la práctica, se descuenta de lo que vale la pena pagar.

Le entregamos los riesgos, su impacto y una recomendación clara. La decisión final es suya, pero con información suficiente para tomarla: comprar, renegociar, pedir garantías o desistir. Hay propiedades bien valorizadas que igual no encajan con su estrategia, por ejemplo porque concentran demasiado su exposición en una zona o tipo de activo.

1. Contacto y diagnóstico inicial: usted nos cuenta qué quiere comprar y para qué. Le proponemos el alcance y un presupuesto.
2. Revisión preliminar: con el dominio vigente vemos en pocos días si hay alguna alerta grave antes de avanzar.
3. Recopilación de antecedentes: pedimos certificados al CBR, DOM, SII, Tesorería, Poder Judicial y administración.
4. Visita técnica y tasación, si están incluidas.
5. Análisis: cruzamos lo legal, lo municipal, lo técnico y lo económico.
6. Informe y reunión: le explicamos los hallazgos, su gravedad y qué hacer con cada uno.
7. Acompañamiento (opcional): promesa, escritura, notaría e inscripción.

Depende de la propiedad y de cuánto tarden los organismos en emitir certificados. Una vivienda sin complicaciones toma del orden de una a dos semanas; terrenos, propiedades heredadas o activos comerciales pueden tomar más. Si tiene una promesa por firmar, indíquelo: priorizamos la revisión preliminar.

Con la dirección y el rol de la propiedad podemos comenzar. Si los tiene, ayudan:

• Datos del vendedor (nombre y RUT).
• Escritura o copia de la inscripción de dominio.
• Promesa o borrador de contrato, si existe.
• Planos, permisos o certificados municipales que le haya entregado el vendedor.
• Contratos de arriendo vigentes, si la propiedad está arrendada.

Depende del alcance (solo legal o completo), del tipo de propiedad y de su complejidad. Trabajamos con precio fijo para los casos más comunes y cotización a medida para activos complejos o carteras. Los certificados oficiales (CBR, DOM, etc.) tienen costos propios que se informan aparte.

Sí. Puede contratar solo el estudio de títulos, solo la revisión municipal, solo la inspección técnica o solo la tasación. Si después quiere ampliar el alcance, lo ya realizado se descuenta.

Un informe escrito con un resumen ejecutivo, la lista de hallazgos clasificados por nivel de riesgo (alto, medio, bajo), los documentos de respaldo y recomendaciones concretas: qué exigir en la promesa, qué negociar y qué regularizar. Lo revisamos con usted en una reunión.

Sí. Scirex usa la información de la operación y del informe solo para el encargo y no la comparte con terceros sin su autorización.

No necesariamente. La mayoría de los hallazgos tiene solución: una hipoteca se alza con el pago del precio, una ampliación se regulariza, una deuda se descuenta. Lo importante es saberlo antes y definir quién lo resuelve, en qué plazo y a costa de quién.

• Renegociar el precio según el costo de resolverlo.
• Condicionar la promesa a que el vendedor lo corrija antes de la escritura.
• Retener parte del precio en la notaría hasta que se cumpla una condición.
• Pedir garantías o declaraciones del vendedor en el contrato.
• Desistir si el riesgo no compensa.

Sí, en la mayoría de los casos: saneamiento y regularización de títulos, rectificación de escrituras, alzamiento de hipotecas y prohibiciones, posesiones efectivas, regularización de ampliaciones ante la DOM y, si hace falta, representación en un litigio.

Lo asesoramos sobre las acciones disponibles contra el vendedor (por ejemplo, por vicios ocultos o por evicción) y, si corresponde, lo representamos en un juicio. Corregir un defecto después de firmar deja de ser una revisión documental y pasa a ser una negociación o un litigio; por eso conviene revisar antes.

• El vendedor presiona para firmar rápido o pide el pie antes de mostrar documentos.
• El precio está muy por debajo del mercado sin explicación.
• Quien vende no es quien aparece en el dominio vigente.
• No hay recepción final o hay construcciones visiblemente nuevas no declaradas.
• La propiedad proviene de una herencia reciente o de un remate.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Chile. Necesitará un RUT y, si no está en el país, un mandato a alguien de confianza. Como el sistema registral chileno es distinto al de otros países (aquí no es habitual el seguro de título), el estudio de títulos es su principal protección. Scirex puede coordinar todo a distancia.

Además de la propiedad, revisamos la sociedad que vende o que es dueña del inmueble: vigencia, poderes y eventuales contingencias. Si la compra se hace adquiriendo la sociedad, el due diligence se amplía a lo tributario, laboral y contractual de esa empresa.

Sí, en cualquier región del país. Para carteras definimos un alcance estándar por propiedad, priorizamos las de mayor valor o riesgo y entregamos un informe consolidado con un semáforo por activo.

Sí. Revisamos la subdivisión aprobada por el SAG, deslindes y superficie real, acceso legal al camino, derechos de agua inscritos, servidumbres y restricciones de uso. Son puntos frecuentes de conflicto en parcelas de agrado.

Pueden ser buenas oportunidades, pero exigen más revisión: estado del juicio, ocupantes, deudas que se arrastran y costo y plazo de regularización. Lo ayudamos a estimar si el descuento compensa el riesgo.

Sí. Un "due diligence del vendedor" deja la propiedad lista antes de publicarla: títulos ordenados, ampliaciones regularizadas y certificados al día. Así vende más rápido, con menos rebajas y sin que el banco del comprador frene la operación.

El permiso de edificación del proyecto, la inmobiliaria y su trayectoria, la promesa y sus garantías (como pólizas o boletas por lo que pague antes de la entrega) y los plazos de entrega comprometidos.

Escríbanos a contacto@scirex.cl. Indíquenos la dirección o el rol de la propiedad, qué quiere hacer con ella y si tiene una fecha de firma; con eso le enviamos una propuesta.

Respondemos todas las consultas dentro de 24 horas hábiles. Si tiene una promesa por firmar en los próximos días, indíquelo en su mensaje y le daremos prioridad.

Sí. Scirex revisa propiedades en todo Chile, de Arica a Magallanes. Los certificados se obtienen en el CBR y la municipalidad de cada comuna, y la visita técnica se coordina en la zona de la propiedad.