Revisión legal y estudio de títulos

Es la reconstrucción de la historia legal de la propiedad a partir de sus inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Confirma quién es el dueño, cómo llegó a serlo y si hay algo que limite la venta.

Porque 10 años es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria en Chile: pasado ese tiempo, los derechos de terceros sobre la propiedad, en general, ya no pueden reclamarse. Si los antecedentes lo justifican (una herencia mal inscrita, una venta entre parientes, una regularización anterior) revisamos más atrás.

• Copia de la inscripción de dominio con vigencia ("dominio vigente").
• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones ("GP").
• Carpeta de títulos de los últimos 10 años: escrituras e inscripciones anteriores.
• Certificado de litigios y causas en el Poder Judicial.
• Posesiones efectivas, particiones y donaciones, si las hubo.
• Poderes, escrituras de sociedades y estado civil del vendedor.
• Reglamento de copropiedad, si es departamento o condominio.

• El vendedor no es el único dueño, o no aparece como dueño.
• Hipotecas sin alzar, embargos o prohibiciones de enajenar.
• Juicios pendientes que afectan la propiedad.
• Herencias sin posesión efectiva inscrita o herederos que faltan.
• Servidumbres, usufructos o derechos de terceros.
• Errores en deslindes, superficies o rol entre escrituras.
• Cadena de dominio con vacíos o inscripciones defectuosas.
• Propiedad declarada bien familiar o falta de autorización del cónyuge.

Sí. Verificamos su identidad, su estado civil y régimen matrimonial, si tiene poder suficiente cuando vende por otro y, si es una empresa, que la sociedad esté vigente y que quien firma tenga facultades. También buscamos juicios o quiebras que puedan comprometer la venta.

Los herederos deben tener la posesión efectiva inscrita y, si venden, deben firmar todos o alguien con poder de todos. Revisamos que la herencia esté bien tramitada y que no falte ningún heredero.

Sí. Scirex redacta o revisa la promesa, la compraventa y, si aplica, el contrato de arriendo, para que reflejen lo encontrado en el due diligence y lo protejan a usted con condiciones, plazos y multas adecuadas.

No necesariamente. La mayoría de los hallazgos tiene solución: una hipoteca se alza con el pago del precio, una ampliación se regulariza, una deuda se descuenta. Lo importante es saberlo antes y definir quién lo resuelve, en qué plazo y a costa de quién.

• Renegociar el precio según el costo de resolverlo.
• Condicionar la promesa a que el vendedor lo corrija antes de la escritura.
• Retener parte del precio en la notaría hasta que se cumpla una condición.
• Pedir garantías o declaraciones del vendedor en el contrato.
• Desistir si el riesgo no compensa.

Sí, en la mayoría de los casos: saneamiento y regularización de títulos, rectificación de escrituras, alzamiento de hipotecas y prohibiciones, posesiones efectivas, regularización de ampliaciones ante la DOM y, si hace falta, representación en un litigio.

Lo asesoramos sobre las acciones disponibles contra el vendedor (por ejemplo, por vicios ocultos o por evicción) y, si corresponde, lo representamos en un juicio. Corregir un defecto después de firmar deja de ser una revisión documental y pasa a ser una negociación o un litigio; por eso conviene revisar antes.

• El vendedor presiona para firmar rápido o pide el pie antes de mostrar documentos.
• El precio está muy por debajo del mercado sin explicación.
• Quien vende no es quien aparece en el dominio vigente.
• No hay recepción final o hay construcciones visiblemente nuevas no declaradas.
• La propiedad proviene de una herencia reciente o de un remate.